作者：刘冲伟律师 单位：北京市盈科(南京)律师事务所，法律业务电话：18066098783

  原《合同法》第二百一十四条及现行的《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

  租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

  以往司法实务中，除试点地区外，大多法院判例认为对于集体经营性建设用地而言，其出租期限也不得超过二十年，如果超过，超过部分无效，需注意的是，相关法律规定已经发生了变化。

  2019年8月26日修正，2020年1月1日起施行的《土地管理法》第六十三条规定：

  “土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

  前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

  通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

  集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”

  亦即，集体经营性建设用地出租的最高年限，参照同类用途的国有建设用地执行，那么，国有建设用地出租的最高年限为多久?

  《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定：“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”

  亦即，国有建设用地出租的最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期，简而言之就是，出租的最长期限为出让的最高年期。

  《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

  (一)居住用地七十年;

  (二)工业用地五十年;

  (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

  (四)商业、旅游、娱乐用地四十年;

  (五)综合或者其他用地五十年。”

  显然，用于开发建设的国有土地使用权出让的最高年限均超过了20年。综上所述便可得出结论：集体经营性建设用地的出租期限可以超过二十年。